常見問答

一般來說,房屋翻修最麻煩且預算最高的地方，通常不是木工、裝潢等工程,而是一些房屋結構的潛在問題，例如壁癌、地磚脫落、房屋主主結構的加強、老舊電線的全面更換、水管線路重新配置或更換、基礎防水工程等基礎工程.這些工程幾乎占了翻修預算的50%以上，非常嚇人，因為基礎結構關係到往後住宅的安全性和使用性，如果一開始不徹底解決，那往後問題發生時，輕則全部打掉重新來過，費時又耗金錢，重則危及生命，所以基礎工程絕不可以忽略掉.

全面健檢 

可以透過專業或有信譽的統包商及工程行，幫忙進行房屋健康檢查，或者花錢請專業的驗屋師，對房屋進行全面科學檢測，得知房屋的潛在問題,並對證下藥.

基礎工程

• 電路系統 : 例如電線太過老舊，耗電量過大，且插座數不敷使用，可以更新替換電線，重新配置並增加配電箱及迴路.
• 防水工程：例如浴室的壁磚會脫落、牆壁漏水且發生壁癌，或浴室太陳舊有異味出現，需要把地版磚打除並重新進行防水工程.
• 水管系統：例如水管破裂，或古早以前的房屋會利用鐵管，造成水被鐵鏽汙染，需重新配管或全部替換。
• 窗戶更新：窗戶進行防水工程，更換新門窗，加強隔音效果.

• 有的，舊屋翻新確實走補助，只是條件很嚴苛，可以請專業加或相關鑑定師來幫忙確認。
• 從 2018 年開始，台灣內政部有提供「耐震能力初步評估」的補助，最高可以補助至 15000 元.
• 舊屋翻新若經專家檢測並確認後，認定有安全疑慮，還可以申請「耐震補強補助」，每件補助為總費用的 45%，上限金額為 450萬.
• 若「耐震能力初步評估結果危險度總分大於 45 分者」、「耐震能力詳細評估結果為須補強或重建者」或「經執行機關認定耐震能力具潛在危險疑慮」之建築物，補助比率甚至可從原本的 45% 提高到 85%.

房屋翻修其實牽涉的範圍很廣泛，所要留意的地方其實很多，下面整理一些常見的事項：

• 房屋翻修如果涉及到住宅本體結構的更改，需要向政府機構申請室內裝修許可，否則會有罰則.
• 水電和瓦斯管線等都有規定的使用壽命，如果房屋電線太陳舊、耗電量過大、或照負荷量已經不夠不家中的電器使用，防止發生危意外，可以考慮全面汰換掉.
• 房屋翻修產生的垃圾建築原料，可詢問工程行或統包商，清運是否要另外付費.
• 房屋翻修金額很大，一般都會預先報價，如果翻修過程中發現不得已要馬上處理的問題，才會和屋客戶追加一些工程費用，通常會建議客戶至少要15~20%的翻修預算，預防工程突發狀況時要用。

目前台灣有嚴格規定，特定場所內進行房屋翻修，必須持有"室內裝修許可證"，其規則如下:

• 五樓以下的集合住宅同一人所有(透天建物、別墅)：無須申請。
• 五樓以下的集合住宅非同一人所有(無電梯舊公寓)有室內裝修行為：無須申請裝修許可。
• 陽台圍欄更新因涉及立面變更：需要申請。
• 房間擴建至後陽台(陽台外推)，建築面積及樓地板面積增加：需要申請增建許可。
• 六樓以上(含六樓)認定為公眾使用建築物，當有室內裝修行為時：需提出室內裝修許可申請。
• 五樓以下的集合住宅非同一人所有(無電梯舊公寓)室內裝修行為涉及增設浴室、廁所、兩間居室造成分間牆變更：需提出申請。

注意公寓糞管及水管位置

如果你住在公寓裡，那翻修的浴室最好不要和原先浴室太遠，一般來說，公寓的糞管和水管都是固定位置的，每戶都一樣，尤其糞管一定會很大，如果距離太遠，管線太長還要轉彎，會造成水流不順，往後容易塞住以及破裂滲水.

注意抽風機的位置和管道

很多家庭的浴室在裝修時，會再多加裝台抽風機，這時不要忘記還要安裝排風管，這樣才能完全發揮作用.至於排風管的位置，如果能直接透排到浴室窗戶的外面是最好的，但如果浴室在房子裡面的位置，則還要多規劃管道，只是排風管周圍要完全封閉，否則送風後會有味道產生.

使用不鏽鋼材質的冷熱水管

浴室裝修時，如果原先浴室的冷熱水管是使用pvc水管，建議要改成不鏽鋼材質的管道，因為使用pvc管，浴室熱水長期下來，pvc黏膠很容易慢慢熔掉，並造成水管發生滲水的慘狀，新的冷熱水管安裝好後，還要開水並加壓試試看，看看冷熱水管有沒有漏水情況.

排水系統做好後要進行測試

浴室每天都要排放很多水，所以浴室裝修的排水管道完成後，要先看看能不能正常排水，如果排水正常了，要馬上把管道全部封閉掩蓋,預防管道不小心掉進碎石雜物，又將排水孔給堵塞住了,

淋浴區的防水措施不可少

一般浴室在裝修時，有時會把原有浴缸改成淋浴區，但是浴缸附近的地板只有簡單的防水處理而已，所以浴缸拆除後，附近地板和牆壁,要劃分出"濕區"和"乾區"，浴室的"濕區"一定要做重點防水層，為避免牆壁產生壁癌，浴室防水也最好整個重新施作，全面預防漏水狀況.

• 一般來說，浴室的防水處理是採用覆蓋式工法，就是防水層的上面有一層保護層，浴室的話就是裝修時貴貴又美美的磁磚.
• 所以如果日後浴室發生漏水問題，日後又要重做防水時，那些浴室裝修花大錢買的磁磚，全部都要打掉重來，非常浪費錢又花時間.
• 在浴室裝修的，預算裡，其實防水工程只佔了一小部分，但其造成的影響是全面性的，所以浴室裝修時，請務必把防水做到最好.

目前市面上的浴室拉門，依材質可分成apc板、bps板以及強化玻:

• apc板 : apc板在台灣市場比較少看到，雖然是塑料但造型很少且單價又高。
• bps板 : bps板就是類壓克力的材質，價格漂亮，且比較好開關，只是透明度很低，且耐熱程度不好，只有60度，且非常不耐撞擊，浴室發生碰撞就會破碎。
• 強化玻璃 : 強化玻璃常出現在飯店民宿，其具有透名度很高，可以加大浴室的空間感，看起來有比較好看，耐碰撞，安全性很高，所以價格會比bps貴，其款式又包括透明、霧面、有邊框和無邊框。

• 馬桶的旁邊應該要有電源插座，這樣往後還可加裝電動智能馬桶，或是其他電器來應用.
• 最好避免購買隱藏式的馬桶，雖然水箱隱藏後變美觀，但往後故障水箱無法維修.
• 在買馬桶前要自己先需好浴室裝馬桶的空間，並主動告訴商家,預防尺寸不合。
• 馬桶四周要保留一定的空間放衛生紙，如果還要裝設額外的置物櫃，也應該預先保留距離.

• 浴室可已裝暖風乾燥機，但要確保先留有足夠的220v插座，以供其他電器使用。
• 暖風乾燥機耗電量很大，一般都是使用220v的插座，如果考量電費，可以不要裝設，但若處於非常潮濕的地區，且家中有小孩，可考量加裝，加速身體乾燥，避免家人感冒著涼.

自地自建可以簡單區分成六大主要流程:

土地評估、財務評估、建築設計、建照申請、營建施工、完成交屋

土地基礎評估

在土地評估階段，最基本的就是看土地"可不可以"蓋房子房子，如果土地能夠蓋房子，還注意兩個地方向：規模和土地概況.

客戶財務

在評估土地狀況的時候，也會一起評估客戶的財務情形，一般自地自建的費用，會分為自備款估算和自地自建貸款選項。

設計規劃

設計規劃可分為三個步驟:概念方案設計、細部設計、施工圖繪製，每個步驟的目標和圖節都不盡相同。

建築執照申請

建造執照是自地自建很重要的關鍵，如果沒辦法拿到這個執照，就表示房屋不能開工，也無法證明房子可以在合法的狀況下建造完成.還有，銀行也會根據房屋的建築執照來當作貸款的跟據。一般來說，這個步驟會大約需一至兩個月左右，但真正時間會依據台灣縣市的主管機關的不同而有差異.

營建施工

自地自建貸款的方法:土地融資、建築融資、土建融

土地融資 :

就是把土地當擔保品來貸款，並購入想要蓋房的建地，貸款最高金額為購買土地時取得費用的7成左右。

建築融資 :

就是把自地自建的房屋或建築直接抵押，如果住宅完工後，承貸房屋融資的金融機構，可以有第一順位的抵押權。

土建融 :

就是同時把土地和都自地自建的住宅或建物直接抵押，也就是土地和建築融資合併一起，因為自地自建的貸款人通常會一起申請，所以才會簡稱"土建融"。

選擇貸款的方法:可以依自己有的現金款項去選擇

土地融資 : 建議自備款70％～100％的客戶

土建融 : 建議自備款50％～70％的客戶

土建融+額外籌資 : ，建議自備款30％～50％，若實沒有其他籌資的方法，也可以透過更改房屋的設計規

• 融資申請：例如向金融機構，提出土地或住宅的抵押及融資申請。
• 擔保品審核：準備抵押品(例如土地和建物)、個人文件，並當場進行檢驗等過程。
• 核貸設定：如果核貸通過，直接進行設定與對保。
• 銀行撥款：設定完成後，銀行撥款給客戶進行自地自建.，

很抱歉,自地自建目前還無法申請"青年購屋貸款"喔！青年安心成家專案，雖屬於購屋貸款，但目前還不包括不在自地自建.基本上，只有擁有執照、權狀、完工並可馬上入住的房屋才能申請青年購屋貸款，建議房子完工後，可以申請轉成房屋貸款，除了可拉長還款年限，還可減輕每月還款壓力。

何謂青年購屋貸款:

台灣政府最近為了能讓青年能安心的成家，除了住宅補貼、調降房貸利率，自2019年起，對於滿20歲的國民，提供"青年安心成家貸款"，又叫做"青年首購"、"青年貸款"，讓人民擁有家不再是遙遠的夢想，希望可以減輕青年房屋貸款的壓力，幫助成家立業.

• 拆除執照申請
• 建造執照申請
• 建築執照審查
• 水、電、消防、電信審查（四大管線）
• 四大管線審查通過，申報開工

允強是專業的房屋統包商，包辦自地自建所需的所有工程，例如拆除工程、防水工程、泥作工程、水電工程等，以及新建築物相關證照的申請，客戶不必煩惱如何申請執照，只要把自地自建的麻煩事交給我們，會有專人幫您規劃設計、申請各種執照等，客戶只要把時間拿來打拼自己的事業，並等待迎接新房屋就可以了.